Posiadanie własnego domu to jedno z największych marzeń wielu osób, szczególnie w obliczu pandemii, która skłoniła nas do przewartościowania wartości i potrzeb związanych z przestrzenią życiową. Odczuwając konieczność większej swobody i komfortu, wiele osób zwróciło uwagę na zalety posiadania własnego domu z ogrodem. W dążeniu do spełnienia tego marzenia, możemy wybierać spośród różnych opcji, takich jak budowa domu własnymi siłami, zakup gotowego domu od dewelopera, bądź nabycie nieruchomości z rynku wtórnego. W niniejszym artykule skupimy się na pierwszej z tych możliwości.
Wybór budowy domu w systemie gospodarczym cieszy się popularnością, gdyż daje nam możliwość stworzenia przestrzeni, która w pełni odpowiada naszym potrzebom, oczekiwaniom i możliwościom. Niemniej jednak, budowa własnego domu to ogromne wyzwanie zarówno logistyczne, jak i finansowe – często jedno z największych, z jakimi możemy się zmierzyć w życiu. Ze względu na skalę przedsięwzięcia, często niezbędne staje się skorzystanie z zewnętrznego finansowania.
W obecnych realiach, jednym z najbardziej naturalnych i korzystnych sposobów finansowania budowy domu jest kredyt hipoteczny na budowę. Jest to jednak proces bardziej złożony niż w przypadku kredytu na zakup gotowej nieruchomości, co wynika bezpośrednio z komplikacji związanych z procesem budowlanym.
Przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu na budowę domu, istotne jest dokładne zrozumienie wszystkich jego aspektów oraz zwrócenie uwagi na kluczowe kwestie. Warto mieć świadomość zarówno korzyści, jak i ryzyka związanego z takim kredytem, aby móc podjąć dobrze przemyślaną decyzję. Kluczową rolę odgrywa tutaj planowanie finansowe, zrozumienie procesu budowlanego oraz odpowiednie przygotowanie się do zobowiązań związanych z kredytem hipotecznym. Odpowiednia analiza sytuacji finansowej oraz konsultacja z ekspertami pozwolą uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i maksymalnie zminimalizować ryzyko.
Kryteria przy wyborze działki na budowę domu
Wybór odpowiedniej działki jest kluczowym elementem w planowaniu budowy domu. Obecnie na rynku istnieje możliwość jednoczesnego wnioskowania o kredyt na zakup działki i budowę domu, pod warunkiem spełnienia określonych warunków. Niezależnie od tego, czy jesteśmy już właścicielami działki, czy dopiero szukamy odpowiedniej nieruchomości, istotne jest zrozumienie pewnych kryteriów.
Dla większości banków istotne jest przeznaczenie działki pod zabudowę jednorodzinną, niezależnie od tego, czy została ona nabyta drogą darowizny, spadku czy aktu nabycia. Informacja o możliwości budowy na danej działce jest kluczowa. Zazwyczaj jest ona określona w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). W przypadku braku MPZP dla danego obszaru, konieczne jest wystąpienie do odpowiedniego urzędu o wydanie warunków zabudowy.
Podczas procesu kredytowego preferowane są działki o powierzchni poniżej 30 arów, całkowicie przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Optymalna działka powinna być także dobrze skomunikowana, posiadać dostęp do mediów oraz znajdować się w atrakcyjnej lokalizacji pod względem infrastruktury oraz otoczenia. Warto także zwrócić uwagę na ukształtowanie terenu oraz ewentualne ryzyka związane z działką, takie jak zagrożenie powodziowe czy osuwiska. Działka powinna być również zgodna z naszymi planami i oczekiwaniami dotyczącymi przyszłego domu oraz stylu życia. Przy wyborze działki warto również konsultować się z ekspertami, takimi jak geodeci czy architekci, aby uniknąć potencjalnych problemów związanych z planowaną budową.
Co należy brać pod uwagę przy wyborze działki pod budowę domu?
Przy wyborze działki pod budowę domu istotne jest uwzględnienie kilku kluczowych czynników. Po pierwsze, warto dokładnie zbadać powierzchnię działki oraz sprawdzić, czy znajduje się ona w obszarze objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Przeznaczenie działki oraz zapisy w księdze wieczystej są również istotnymi elementami do rozważenia.
W przypadku budowy na działce rolnej, warto zauważyć, że choć nie musi to być przeszkodą w uzyskaniu kredytu hipotecznego, może być ograniczeniem w wyborze banku. Warto wtedy skonsultować się z ekspertem finansowym, który pomoże w wyborze odpowiedniej instytucji finansowej.
Działka może stanowić część lub całość wkładu własnego, szczególnie jeśli jej wartość rynkowa jest wysoka. Wartości działki oraz domu na potrzeby kredytu hipotecznego ocenia bank lub rzeczoznawca majątkowy, który sporządza wycenę całej nieruchomości i oblicza jej wartość przyszłą na podstawie kosztorysu.
Należy pamiętać, że istnieją pewne kwestie do weryfikacji, zwłaszcza jeśli działka została otrzymana w darowiźnie lub jest działką rolną. Jeśli upłynął mniej niż rok od momentu otrzymania darowizny, niektóre banki mogą nie zezwalać na wykorzystanie jej jako wkładu własnego. Dodatkowo, istotne jest sprawdzenie ewentualnych ograniczeń w akcie dotyczących sprzedaży działki w ciągu pierwszych kilku lat, co może mieć wpływ na proces zabezpieczenia kredytu hipotecznego.
Jak wybrać odpowiedni projekt domu?
Aby starać się o kredyt na budowę domu, nie wystarczy jedynie posiadać działki i wizji własnego domu. Konieczne jest również posiadanie prawomocnego pozwolenia na budowę lub zgłoszenie budowy we właściwym urzędzie. Uzyskanie pozwolenia jest procesem wieloetapowym i czasochłonnym, dlatego warto o tym pomyśleć odpowiednio wcześnie. Przy okazji wnioskowania o zgodę na budowę, pojawia się kluczowa kwestia związana z procesem kredytowym – mianowicie kwestia kosztów budowy.
Warto już na tym etapie skonsultować się z ekspertem kredytowym i zweryfikować naszą zdolność kredytową. Pozwoli to oszacować nasze możliwości finansowe i wybrać projekt, którego budowę będziemy w stanie zrealizować. Należy pamiętać, że każdy dodatkowy metr kwadratowy wiąże się z koniecznością posiadania zdolności kredytowej na minimalną kwotę określoną przez bank.
Kwestia kosztów budowy jest istotna, ponieważ banki również będą weryfikować, czy wysokość kredytu, o który wnioskujemy, pozwoli nam na sfinansowanie wszystkich prac i zakończenie budowy. Większość banków przyjmuje tzw. minimalne koszty wybudowania metra kwadratowego, oscylujące obecnie w przedziale 2200 zł – 3000 zł.
Porada eksperta: Bank będzie oczekiwał, abyśmy byli w stanie oddać budynek do użytkowania. Dlatego oceni czy dysponujemy wystarczającymi środkami własnymi oraz z kredytu, aby to osiągnąć. Stosuje on przeliczniki minimalnej ceny budowy za metr kwadratowy, które mogą się różnić w zależności od banku.
Najważniejszym dokumentem związanym z kredytem na budowę domu jest kosztorys. Określa on listę i harmonogram prac oraz ich koszt i sposób finansowania. Większość banków ma własne wzory kosztorysów. Warto poświęcić więcej czasu na analizę cen, aby upewnić się, że przedstawione wartości odpowiadają realnym kosztom prac. Najlepiej poprosić o pomoc kierownika budowy lub generalnego wykonawcę. Koszty określone w kosztorysie muszą mieć pokrycie w rzeczywistości, a suma wszystkich prac nie może przekroczyć naszych środków i wnioskowanej kwoty kredytu.
Z kosztorysem nieodłącznie wiąże się kolejna kwestia, którą warto poruszyć – „transzowanie”.
Jedną z charakterystycznych cech kredytu hipotecznego na budowę domu jest jego wypłata w transzach. Banki zazwyczaj nie wypłacają kredytu jednorazowo, ale określają transze na podstawie kosztorysu, z których będą miały być zrealizowane konkretne prace.
Porada eksperta: Starannie przygotowany kosztorys pomoże uniknąć nieporozumień podczas wypłaty transz kredytu. Bank uruchomi kolejną transzę tylko wtedy, gdy prace zostaną wykonane zgodnie z planem. Sposób weryfikacji może się różnić, dlatego warto wcześniej ustalić, jakie dokumenty bank będzie wymagał.
Karencja – koszty, nie tylko budowy…
Trzeba mieć świadomość, że zawsze wraz z uruchomieniem pierwszej transzy rozpoczynamy spłacanie odsetek od pożyczonego kapitału. Ostatnią kwestią, którą chciałam poruszyć, jest kwestia karencji. Jest to czas, w którym bank wypłaca transze na budowę, więc nie musimy spłacać pełnej raty kapitałowo-odsetkowej, a wyłącznie odsetki. Najczęściej wynosi ona 24 miesiące, jednak zdarzają się też oferty, gdzie będzie to nawet 36 miesięcy. Jest to istotna kwestia, głównie z tego powodu, iż budowa domu jest procesem czasochłonnym, a bank, pożyczając nam pieniądze, będzie oczekiwać zakończenia budowy w deklarowanym przedziale czasowym.
Porada Eksperta: Niezależnie od naszej pewności co do otrzymania pozytywnej decyzji kredytowej na budowę domu, warto złożyć wniosek do więcej niż jednego banku. Ograniczamy wówczas ryzyko i stratę czasu na otrzymanie decyzji kredytowej, która nie jest zgodna z naszymi oczekiwaniami. Wybranie odpowiedniej działki, sporządzenie kosztorysu, zaplanowanie wypłaty transz i ich rozliczenie oraz określenie karencji to tylko jedne z kwestii, które czekają na nas przy złożeniu wniosku o kredyt na budowę domu. Skorzystaj z fachowej pomocy pośrednika nieruchomości, który zweryfikuje stan prawny działki i sprawdź, jakie korzyści uzyskasz w całym procesie, konsultując finansowanie z doświadczonym ekspertem kredytowym.