Zmęczony hałasem miejskim, marzysz o własnym kącie w sielskiej okolicy? Podczas przeszukiwania ofert nieruchomości często spotykasz propozycje zakupu działek rolno-budowlanych. Dowiedz się, kto ma uprawnienia do zakupu takiego gruntu, jakie procedury towarzyszą transakcji oraz czy istnieją konkretne regulacje dotyczące budowy na terenie działki rolno-budowlanej.
Działka rolno-budowlana – czym jest?
Działka rolno-budowlana to typ terenu łączący funkcje budowlane z rolnymi. Informacje dotyczące jej przeznaczenia można znaleźć w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, dostępnym online na stronie gminy lub bezpośrednio w urzędzie gminy. W MPZP określone są nie tylko funkcje poszczególnych działek, ale także wytyczne dotyczące potencjalnej zabudowy. Działka z częścią przeznaczoną pod budowę pozwoli na postawienie domu w odpowiednim segmencie.
Jeżeli MPZP klasyfikuje działkę jedynie jako rolną, istnieje możliwość złożenia wniosku o zmianę przeznaczenia, lecz nie ma gwarancji, że zostanie on zaakceptowany. Można również zaczekać na zmianę obowiązującego planu, ale trzeba być świadomym, że proces może potrwać.
Gdy nie istnieje aktualny MPZP, potrzebne jest ustalenie statusu działki poprzez wniosek o Warunki Zabudowy. W decyzji wzięte są pod uwagę otaczające działki oraz ich zabudowa. Działki oddalone od innych budynków mogą nie otrzymać pozytywnej decyzji. Dodatkowo jakość gleby może wpływać na możliwość zabudowy. Grunty klasy I, II, IIIA oraz IIIB są uważane za nieodpowiednie do zabudowy bez zgody odpowiedniego ministra. Istnieją jednak wyjątki dla gruntów z tych klas, lecz działka musi spełniać konkretne kryteria: położenie w strefie zwartej zabudowy z minimum 5 budynkami w odległości nieprzekraczającej 100 m między sobą, odległość nie większa niż 50 m od najbliższej działki budowlanej oraz drogi publicznej, oraz powierzchnia nie większa niż 0,5 ha, bez względu na jej podział.
Kto jest uprawniony do zakupu działki rolno-budowlanej?
Po wprowadzeniu przepisów z 2019 roku zakres osób uprawnionych do zakupu działek rolnych znacząco się poszerzył. Obecnie nie tylko rolnik, ale praktycznie każda osoba ma możliwość nabywania działek rolnych oraz rolno-budowlanych, pod warunkiem że ich powierzchnia nie przekracza 1 hektara. W przypadku chęci zakupu większego obszaru konieczna jest zgoda Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.
Należy jednak pamiętać, że osoby, które nie prowadzą działalności rolniczej, mają prawo do zakupu jedynie jednej działki rolniczej o powierzchni do 1ha. Gdyby taka osoba posiadała kilka takich działek, których łączna powierzchnia wynosi ponad 1ha, wymagane jest od niej prowadzenie działalności rolniczej na tym obszarze. Ciekawym wyjątkiem są działki rolnicze o powierzchni przekraczającej 1 hektar, które są własnością jednej osoby i znajdują się na terenach miejskich – w takim przypadku obowiązujące regulacje są mniej restrykcyjne.
Koszt zakupu działki rolno-budowlanej
Zakup działek rolno-budowlanych cieszy się rosnącym zainteresowaniem z dwóch głównych powodów. Po pierwsze, wiele osób pragnie osiedlić się w spokojnej, malowniczej okolicy, z dala od miejskiego zgiełku, gdzie mogą być otoczeni przez piękno przyrody, takie jak lasy czy jeziora. Dla nich ważne jest nie tylko życie w zgodzie z naturą, ale również posiadanie większej powierzchni gruntu, którą mogą kształtować według własnych upodobań, mając pewność, że sąsiednia nieruchomość pozostanie nietknięta przez innych inwestorów. Po drugie, działki rolno-budowlane mają zazwyczaj niższą cenę w porównaniu do typowo budowlanych, co sprawia, że są bardziej dostępne dla szerszego grona osób i umożliwiają znaczące oszczędności przy planowaniu budowy domu.
Różnica w cenach pomiędzy działkami budowlanymi a rolno-budowlanymi w dużej mierze zależy od ich lokalizacji oraz od stosunku powierzchni przeznaczonej pod rolę do tej przeznaczonej pod budowę. Generalnie, im większa powierzchnia działki jest przydzielona pod uprawę rolną, tym niższa jest jej cena. Kiedy do budowy domu przeznaczona jest jedynie niewielka część działki, a reszta służy jako miejsce relaksu lub ogród, zakup działki rolno-budowlanej jawi się jako atrakcyjna i ekonomiczna opcja.
Kiedy opłaca się inwestować w działkę rolno-budowlaną?
Odpowiadając na pytanie zawarte w tytule: czy opłaca się nabyć działkę rolno-budowlaną, odpowiedź brzmi: zależy od sytuacji.
Gdy cel nabywania jest klarowny, istnieje MPZP w gminie, a konkretna część działki przeznaczona do zabudowy jest właściwie oznaczona w planie, a dodatkowo lokalizacja i cena działki są dla nas atrakcyjne, wtedy wybór wydaje się prosty i możemy zdecydować się na zakup.
W sytuacji, gdy w danej gminie nie obowiązuje MPZP i możliwość budowy na działce zależy od uzyskania odpowiednich pozwoleń oraz zgód, warto dokładnie przemyśleć decyzję. Czy potencjalne opóźnienia i komplikacje formalne nie zniweczą entuzjazmu związanego z nabyciem wymarzonego kawałka ziemi? W takim przypadku zasadne jest dokładne przeanalizowanie wszystkich aspektów i w oparciu o nie podjęcie świadomej decyzji dotyczącej zakupu działki rolno-budowlanej.