W ciągu ostatnich kilku lat, popularne miejscowości turystyczne w Polsce doświadczyły znacznego wzrostu rozwojowego. W szczególności, rosnąca liczba nowo wybudowanych apartamentów wakacyjnych stawia pod znakiem zapytania ich rentowność jako inwestycji. Warto więc dokładnie przeanalizować, czy zakup apartamentu wakacyjnego jest mądrym sposobem na inwestowanie kapitału. W niniejszym akapicie przyjrzymy się potencjalnym zyskom, jakie może przynieść taka inwestycja, oceniając jej opłacalność z różnych perspektyw.
Tendencje i Dynamika Rynku Nieruchomości Wakacyjnych w Polsce
Rynek apartamentów wakacyjnych w Polsce przeżywa okres intensywnego rozwoju, który można zaobserwować na przestrzeni ostatnich kilku lat. Jest to trend widoczny szczególnie w miejscowościach turystycznych, gdzie nowe inwestycje w obiekty wakacyjne dynamicznie się mnożą. Wnikliwe spojrzenie na raport „Rynek Hoteli oraz condohoteli w Polsce 2023”, przygotowany przez renomowaną firmę Emmerson Evaluation, ujawnia, że rynek ten odnotował w 2022 roku imponujący wzrost o 6%, co w praktyce przekłada się na ponad 2100 nowych apartamentów wakacyjnych w rejonach o wysokim zainteresowaniu turystycznym. Najbardziej znaczący jest wzrost w obszarach nadmorskich, które dominują na rynku, obejmując ponad 46% wszystkich nieruchomości wakacyjnych w Polsce. Drugie miejsce zajmuje pasmo górskie, z 30% udziałem w rynku, podczas gdy aglomeracje miejskie, również popularne wśród turystów, zajmują około 20% tego rynku. Zaskakująco niski udział w rynku mają apartamenty na Warmii i Mazurach, rejonie o dużej atrakcyjności turystycznej, gdzie ich udział to tylko 4%.
Prognozy autorów raportu na przyszłość rynku są optymistyczne, choć z pewną dozą ostrożności ze względu na zmienne warunki rynkowe i globalne wyzwania, takie jak pandemia, czy wojna. Przewidują oni, że do 2025 roku nastąpi znaczny wzrost liczby nieruchomości wakacyjnych, szczególnie w aglomeracjach – aż o 28%, a w pasie nadmorskim o ponad 25%. Mniejsze, lecz nadal znaczące wzrosty, spodziewane są w obszarach górskich, gdzie przewiduje się wzrost na poziomie 17%. Najmniejszy wzrost, jedynie o 2,5%, przewiduje się na Warmii i Mazurach. Warto jednak zaznaczyć, że te prognozy mogą ulec zmianie w obliczu niepewności związanych z obecnymi czasami. W tej chwili trudno jest z całą pewnością stwierdzić, czy wszystkie planowane inwestycje zostaną zrealizowane zgodnie z założonym harmonogramem, czy też zostaną przesunięte na późniejszy termin.
Zależność Rentowności Apartamentów Wakacyjnych od Czynników Sezonowych
Analiza rynku apartamentów wakacyjnych w Polsce z perspektywy ilości dostępnych obiektów daje ważne wskazówki co do ich potencjalnej opłacalności. Wzrost liczby apartamentów może sugerować, że jest to atrakcyjna inwestycja, pod warunkiem, że znajdują się oni nabywcy. To logiczne założenie ma jednak swoje ograniczenia, ponieważ kluczowym czynnikiem wpływającym na opłacalność jest popyt, który jest silnie związany z sezonowością. Obserwując portale rezerwacyjne takie jak Booking czy Airbnb, łatwo zauważyć, że w szczycie sezonu letniego, ponad 90% apartamentów wakacyjnych jest już zarezerwowanych, co wskazuje na wysokie zainteresowanie tego rodzaju wynajmem.
Jednakże, aby uznawać inwestycję za opłacalną, należy wziąć pod uwagę ograniczenia sezonowe. W kurortach nadmorskich sezon turystyczny trwa przeważnie tylko cztery miesiące – od czerwca do września. Poza tym okresem, zainteresowanie wynajmem wzrasta nieznacznie w okresach świątecznym, sylwestrowym oraz w trakcie długich weekendów, ale przez resztę roku apartamenty wakacyjne często pozostają puste. Podobna sytuacja ma miejsce na Warmii i Mazurach, gdzie największe zainteresowanie wynajmem występuje w cieplejszych miesiącach.
Inaczej prezentuje się sytuacja w pasie górskim, gdzie sezon turystyczny jest znacznie dłuższy. Apartamenty wakacyjne w tych rejonach cieszą się zainteresowaniem zarówno w sezonie narciarskim, jak i podczas jesiennych oraz wczesnowiosennych wypraw górskich. Tylko listopad i marzec uważane są za „martwy” sezon. W aglomeracjach miejskich również można liczyć na wyższe obłożenie, chociaż tutaj wpływ pandemii COVID-19 i związanych z nią ograniczeń miał istotny wpływ na opłacalność inwestycji w apartamenty wakacyjne.
Biorąc pod uwagę powyższe czynniki, inwestorzy powinni dokładnie analizować lokalne trendy oraz potencjał rynkowy, zanim zdecydują się na zakup apartamentu wakacyjnego, uwzględniając zmienność popytu w zależności od sezonu oraz specyfikę poszczególnych lokalizacji.
Porównanie Inwestycji: Apartament Wakacyjny, Condohotel i Aparthotel
Po wcześniejszym zbadaniu trendów rynkowych dotyczących apartamentów wakacyjnych oraz ich popularności, warto przyjrzeć się bliżej, co oferuje rynek nieruchomości wakacyjnych w szerszym zakresie. Poza tradycyjnymi apartamentami wakacyjnymi, które można rozumieć jako mieszkania zakupione w ramach inwestycji deweloperskiej i przeznaczone na wynajem krótkoterminowy, istnieją również inne formy, takie jak condohotele i aparthotele.
Condohotel to obiekt, który działa na zasadach hotelu, oferując do wynajęcia pokoje, zazwyczaj jedno- lub dwuosobowe, z własną łazienką. Często pokoje te nie dysponują aneksem kuchennym. Kluczową cechą condohoteli jest fakt, że każdy pokój stanowi oddzielny lokal i posiada innego właściciela. Zarządzaniem całego obiektu oraz wynajmem zajmuje się specjalizowana firma, a inwestor otrzymuje zyski z wynajmu oraz korzysta z określonych warunków pobytu właścicielskiego.
Aparthotele funkcjonują na podobnych zasadach, z tą różnicą, że oferowane do wynajmu są małe mieszkania, a nie typowe pokoje hotelowe. Również w tym przypadku za zarządzanie wynajmem odpowiada firma zarządzająca, ułatwiając właścicielowi proces obsługi najmu.
W przypadku apartamentów wakacyjnych sytuacja wygląda nieco inaczej. Mogą one być zarządzane przez firmę zarządzającą budynek, ale nie jest to wymóg. Właściciel może zdecydować się na zarządzanie wynajmem samodzielnie, skorzystać z usług firmy zarządzającej lub poszukać zewnętrznego podmiotu, który zajmie się tym zadaniem.
Kluczowym aspektem zarówno w przypadku aparthoteli, jak i condohoteli, jest dokładna analiza umowy najmu. Niektóre umowy mogą zawierać restrykcyjne warunki dotyczące czasu i okresów tzw. pobytu właścicielskiego. Ograniczenia te mogą nie odpowiadać każdemu inwestorowi. Warto również zwrócić uwagę na ewentualne gwarancje określonego poziomu zysków i dokładnie przeanalizować, czy podana stopa zwrotu uwzględnia wszystkie potencjalne koszty, takie jak opłaty za obsługę czy remonty.
Wybór apartamentu wakacyjnego jako oddzielnej nieruchomości daje właścicielowi większą elastyczność w zarządzaniu wynajmem. Można w nim spędzać czas według własnych preferencji, a nie zgodnie z warunkami narzuconymi przez umowę z firmą zarządzającą. Oczywiście, korzystanie z apartamentu na własne potrzeby wpływa na jego opłacalność, ponieważ w tym czasie nie generuje on dochodu z wynajmu. Jednakże, taka decyzja leży w gestii właściciela i daje mu swobodę wyboru, jak najlepiej wykorzystać swoją inwestycję.
Jakie są Ceny Apartamentów Wakacyjnych? Analiza Rynkowa i Czynniki Wpływające na Wartość
Gdy rozważamy inwestycję w nieruchomości wakacyjne, kluczowe jest zrozumienie dynamiki cen na tym specyficznym rynku. Cena takich nieruchomości jest bezpośrednio związana z ich lokalizacją – czy znajdują się one w malowniczym nadmorskim kurorcie, z łatwym dostępem do plaży, czy w sercu gór, oferując zapierające dech w piersiach widoki i bliskość do popularnych atrakcji turystycznych, takich jak wyciągi narciarskie. Znaczącą rolę odgrywa również odległość od centralnych punktów tych turystycznych miejscowości.
Ceny za metr kwadratowy w tych obszarach mogą osiągać od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych, co oznacza, że inwestycja w nawet niewielki apartament wakacyjny wiąże się z koniecznością dysponowania kwotą przynajmniej 300 tysięcy złotych. Jednakże, aby mieć szerszy wybór i dostęp do bardziej atrakcyjnych lokalizacji, zaleca się dysponowanie budżetem w przedziale 400-600 tysięcy złotych.
Z perspektywy inwestycyjnej, przy obecnych poziomach cen, oczekiwana stopa zwrotu wynosi około 5%, co przekłada się na roczny dochód z najmu w wysokości 20-30 tysięcy złotych. W przypadku miejscowości nadmorskich, gdzie szczyt sezonu turystycznego trwa zaledwie dwa miesiące, a pozostałe miesiące, takie jak czerwiec i wrzesień, charakteryzują się niższymi cenami i obłożeniem, wymagane jest osiągnięcie miesięcznych przychodów na poziomie 6,5-10 tysięcy złotych, aby zrealizować zakładaną minimalną stopę zwrotu. Biorąc pod uwagę te obliczenia, dzienny zysk z wynajmu musi wynosić między 200 a 330 złotych, co oznacza, że najemcy muszą płacić znacznie więcej, aby pokryć koszty obsługi i zużycia apartamentu. Jednakże, te założenia są realistyczne, biorąc pod uwagę fakt, że ceny wynajmu apartamentów wakacyjnych w sezonie letnim są znacznie wyższe, a doniesienia o ponad 90% obłożeniu kwater potwierdzają gotowość turystów do ponoszenia tych wyższych kosztów.
Ocena Ryzyka Inwestycyjnego w Kontekście Zakupu Apartamentów Wakacyjnych: Co Należy Wziąć Pod Uwagę
Decyzja o inwestycji w apartament wakacyjny to krok wymagający gruntownej analizy, biorąc pod uwagę znaczne ryzyko inwestycyjne, które jest nieodłączną częścią tego sektora. Jaskrawym przykładem ryzyka związanego z nieruchomościami wakacyjnymi są wydarzenia z ostatnich lat, szczególnie te powiązane z pandemią koronawirusa. Przykładowo, w lecie 2020 roku, ze względu na ograniczenia podróży zagranicznych, wiele osób zdecydowało się na wypoczynek w kraju, co przełożyło się na wysokie obłożenie apartamentów nadmorskich. Jednak w okresie zimowym, kiedy stoki narciarskie zostały zamknięte, apartamenty w górach borykały się z bardzo niskim zainteresowaniem.
Pandemia to tylko jeden z wielu czynników wpływających na rynek nieruchomości wakacyjnych. Innymi aspektami mogą być na przykład zmieniające się trendy w zakresie wyjazdów wypoczynkowych, w tym rosnąca popularność podróżowania za granicę, które może być bardziej atrakcyjne cenowo niż pobyt nad polskim morzem. Aktualne ograniczenia podróżne dodatkowo potęgują niepewność związaną z planowaniem wakacji, co wpływa na rynek najmu.
Warto również zastanowić się nad długoterminową wartością inwestycji. Chociaż obecnie ceny mieszkań wakacyjnych rosną, nie jest to trend, który z pewnością utrzyma się na stałe. Możliwy jest scenariusz, w którym ze względu na obniżoną opłacalność inwestycyjną, część nieruchomości powróci na rynek wtórny, co może prowadzić do spadku cen i trudności ze znalezieniem nabywców. Należy pamiętać, że rynek nieruchomości turystycznych jest mniej elastyczny w porównaniu z rynkami w lokalizacjach o wyższej liczbie stałych mieszkańców. Spadek zainteresowania turystów danym regionem może prowadzić do sytuacji, gdzie wartość sprzedaży apartamentu będzie znacząco niższa niż oczekiwano.
Podsumowując, decyzja o zakupie apartamentu wakacyjnego powinna być podjęta po wnikliwej analizie lokalnego rynku i z uwzględnieniem osobistych potrzeb i celów inwestycyjnych. Jeśli celem jest posiadanie „drugiego domu” i osobisty wypoczynek, inne czynniki będą miały wpływ na decyzję. Natomiast jeśli głównym celem jest osiągnięcie wysokiej stopy zwrotu, konieczne będzie dokładne przeanalizowanie rynku, oszacowanie ryzyka i dopiero wówczas podjęcie świadomej decyzji inwestycyjnej.